Bundesweit sind die Wiedervermietungsmieten inserierter Wohnungen in bestehenden Gebäuden im Jahr 2021 um 3,5 % auf durchschnittlich 9,29 € je m² gestiegen. In den größten deutschen Städten hat die Mietpreisdynamik erheblich nachgelassen. Das geht aus einer Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor.
Die Schere zwischen teuren und günstigen Regionen ist weiterhin groß: Die Liste der kreisfreien Städte und Landkreise mit den höchsten Wiedervermietungsmieten führt die Stadt München (18,92 € je m²) an, gefolgt von den Landkreisen München (15,60 € je m²), Starnberg (14,20 € je m²) und Fürstenfeldbruck (14,16 € je m²) sowie den Städten Stuttgart (14,33 € je m²) und Frankfurt am Main (14,01 € je m²). Am Ende der Liste stehen die Landkreise Vogtlandkreis (4,81 € je m²), Greiz (4,99 € je m²) und Görlitz (5,08 € je m²).
Die Wiedervermietungsmieten der kreisfreien Großstädte lagen im Jahr 2021 im Schnitt bei 10,63 € je m². In den Metropolräumen München, Stuttgart, Hamburg, entlang der nordrhein-westfälischen Rheinschiene und im Rhein-Main-Gebiet strahlen hohe Mieten der Kernstädte weit ins Umland aus. Auch in den touristisch attraktiven Regionen am Alpenrand und in der Bodenseeregion sind die Mieten überdurchschnittlich hoch. In peripher gelegenen Landkreisen zahlten Mieterinnen und Mieter dagegen im Schnitt unter 7 €/m².
Mietpreisdynamik in den größten deutschen Städten gebrochen
Während in München, Stuttgart und Düsseldorf die Angebotsmieten für wiedervermietete Wohnungen stagnierten und diese sich in Frankfurt a. M. sogar um 3 % verringerten, verzeichnete Hamburg ein Plus von 3 %, nach knapp 5 % im Jahr 2020. „In den letzten zwei Jahren sind pandemiebedingt deutlich weniger Menschen in die größten Städte gezogen“, sagt BBSR-Wohnungsmarktexperte Alexander Schürt. „Die geringere Zuwanderung reduzierte auch die Nachfrage nach Mietwohnungen. Hinzu kommt, dass die größten Städte in den letzten zehn Jahren ihr Wohnungsangebot erheblich ausgeweitet haben. Damit stehen Angebot und Nachfrage in einem günstigeren Verhältnis.“
Wegen der Sondersituation mit Einführung (Januar 2020) und Aufhebung (März 2021) des Mietendeckels in Berlin zeigen die Berechnungen der Wiedervermietungsmieten in der Bundeshauptstadt für 2021 einen Anstieg um 6,8 % – nach einem Rückgang von 2,7 % im Vorjahr. Diese Entwicklungen lassen sich wegen der regulatorischen Eingriffe jedoch nicht als Marktentwicklungen interpretieren.
Bestandsmieten legten nur leicht zu
Die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen steigen im Gegensatz zu den Angebotsmieten seit Jahren nur leicht und konstant an. Die Nettokaltmieten nach Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, welche sich vor allem auf Bestandsmieten beziehen, legten im Durchschnitt der letzten vier Jahre nur um 1,4 % zu und blieben damit etwas unter dem Niveau der allgemeinen Preisentwicklung. In den kreisfreien Großstädten stiegen die Nettokaltmieten im Durchschnitt der letzten vier Jahre um 1,5 %, in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen um 1,3 %.
Datengrundlage: Die ausgewerteten Angebotsmieten basieren auf Inseraten aus Immobilienplattformen und von Zeitungen für Wiedervermietungen von Wohnungen im Gebäudebestand (ohne Neubau). Sie spiegeln das Angebot wider, auf das Wohnungssuchende treffen, wenn sie im Internet nach einer Mietwohnung suchen. Zur Standardaufbereitung bis auf die Ebene der Kreise erfolgte eine Eingrenzung der betrachteten Wohnungen auf Wohnflächen von 40 bis 100 m² mit mittlerer Wohnungsausstattung in mittlerer bis guter Wohnlage. Die verwendeten Daten umfassen nettokalte Angebotsmieten, also ohne kalte und warme Nebenkosten. Als Quelle werden die Datenbanken der IDN ImmoDaten GmbH mit Inseraten aus über 120 Immobilienportalen und Zeitungen verwendet, die das BBSR aufbereitet und daraus durchschnittliche Angebotsmieten berechnet. Mit dieser Quelle werden nicht alle Wohnungsangebote erfasst. Inserate aus lokalen Zeitungen, Mieter- oder Unternehmenspublikationen oder von Aushängen können nicht mit einfließen. Wohnungsvermittlungen über Kunden- und Wartelisten von Wohnungsunternehmen oder Maklern können ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Daher können gerade Wohnungen im günstigen Mietsegment mit dieser Datenquelle unterrepräsentiert sein. Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen lassen sich mit dieser Datengrundlage ebenfalls nicht darstellen.
Text: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)