In wirtschaftsstarken Regionen steigen die Immobilienpreise bis 2035 weiter – in strukturschwachen Kreisen hingegen sinken sie. Das zeigt eine neue Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) für alle 400 deutschen Kreise.
Die Preise für Wohnimmobilien in wirtschaftsstarken Metropolregionen und in gut angebundenen Umlandkreisen steigen bis 2035 weiter an. In strukturschwachen und schrumpfenden Regionen sinken die Preise kaufkraftbereinigt hingegen. Das zeigt eine datenbasierte Prognose, die das IW im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) erstellt hat. Sie beinhaltet für alle 400 deutschen Kreise Daten zu Immobilienpreisen, Demografie, Einkommen und Arbeitsmarkt. Entscheidend ist demnach nicht die Frage Stadt oder Land, sondern die wirtschaftliche Zentralität einer Region: Wer gut an große Arbeitsmärkte angebunden ist, profitiert.
Schere zwischen Regionen wird größer
Regionen, in denen schrumpfende Bevölkerungszahlen und schwache Arbeitsmärkte zusammentreffen, geraten am stärksten unter Druck – etwa weite Teile Ostdeutschlands abseits der Metropolen, das Saarland, ländliche Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet. In den am härtesten betroffenen Regionen, wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel oder Kronach, werden Immobilien bis 2035 fast ein Fünftel ihres Werts verlieren. Zusätzlich unter Druck stehen Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau. Der Umbau zu einer klimaneutralen Produktion kann Arbeitsplätze und Kaufkraft kosten und die Nachfrage nach Immobilien weiter bremsen. Langfristig bietet die Transformation zwar Chancen, kurzfristig überwiegen jedoch die Risiken.
Auf der Gewinnerseite stehen vor allem die großen Metropolregionen wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt sowie deren gut angebundenes Umland. In Bayern und Baden-Württemberg profitieren auch ländlichere Kreise – die stärksten Regionen legen um mehr als zwei Prozent pro Jahr zu. Auffällig: München selbst gehört nicht zur Spitzengruppe – dafür aber fast das gesamte Umland der bayerischen Landeshauptstadt. In Nordrhein-Westfalen ist Köln die einzige Stadt, für die die Prognose ein deutliches Wachstum ausweist.
Neubau in Metropolen, Erhalt auf dem Land
„Wohnungspolitik muss stärker regional denken“, sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. In strukturschwachen Regionen drohe der Immobilienmarkt aufgrund fehlender Gewinnaussichten für Investitionen zusammenzubrechen. Dort müsse es darum gehen, den Bestand zu erhalten, energetisch zu modernisieren und lokale Wohnungsmärkte langfristig zu stabilisieren. In den Wachstumsregionen gilt das Gegenteil: „In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen“, so Sagner.
Text: Dr. Pekka Sagner / Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.